Forma czynności prawnej to jedno z tych zagadnień, przy których niewielka różnica w treści przepisu może całkowicie zmienić prawidłową odpowiedź. Szczególne znaczenie ma rozróżnienie aktu notarialnego i podpisu notarialnie poświadczonego. Obie formy wiążą się z udziałem notariusza, ale nie można traktować ich zamiennie.
Dla osoby przygotowującej się do egzaminu wstępnego na aplikację notarialną różnica ma znaczenie praktyczne. W pytaniu testowym może pojawić się określona czynność prawna, a zadaniem zdającego będzie wskazanie wymaganej dla niej formy. Czasami ustawa wymaga aktu notarialnego, w innym przypadku wystarczy forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym. Może się również zdarzyć, że szczególna forma została zastrzeżona jedynie dla wywołania określonych skutków prawnych albo dla celów dowodowych (TESTY PRAWNICZE – aplikacja).
Nie warto więc zapamiętywać wyłącznie listy czynności dokonywanych u notariusza. Znacznie ważniejsze jest zrozumienie, czym różni się akt notarialny od podpisu notarialnie poświadczonego, kto odpowiada za treść dokumentu i jakie konsekwencje może mieć niezachowanie formy wymaganej przez przepisy.
Akt notarialny i podpis notarialnie poświadczony nie są tym samym
Najważniejsza różnica dotyczy zakresu udziału notariusza w dokonywanej czynności. Akt notarialny jest szczególną formą dokumentowania czynności prawnej. Notariusz uczestniczy w jego sporządzeniu, czuwa nad prawidłowym ujęciem oświadczeń stron i dokonuje czynności zgodnie z wymaganiami wynikającymi z przepisów.
Inaczej wygląda sytuacja przy dokumencie z podpisem notarialnie poświadczonym. Tutaj istotą czynności notarialnej jest poświadczenie podpisu. Notariusz nie przekształca przez samo poświadczenie podpisu prywatnego dokumentu w akt notarialny. Dokument nadal pozostaje dokumentem sporządzonym w określonej formie pisemnej, natomiast podpis zostaje urzędowo poświadczony.
To rozróżnienie może wydawać się oczywiste, jednak właśnie na nim można zbudować pytanie egzaminacyjne. Jeżeli ustawa wymaga formy aktu notarialnego, samo podpisanie przygotowanej wcześniej umowy w obecności notariusza i uzyskanie poświadczenia podpisów nie spełni tego wymagania.
Działa to również w drugą stronę. Jeżeli przepis wymaga jedynie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, nie należy automatycznie przyjmować, że ustawodawca wymaga sporządzenia aktu notarialnego. Są to dwie różne formy i podczas egzaminu trzeba rozpoznawać dokładne sformułowanie przepisu.
Kiedy przepisy wymagają aktu notarialnego?
Jednym z najbardziej charakterystycznych przykładów jest przeniesienie własności nieruchomości. Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania wcześniej istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli więc w pytaniu na egzaminie wstępnym pojawia się sprzedaż mieszkania, domu albo działki, jednym z pierwszych elementów wymagających analizy jest forma czynności. Zwykła pisemna umowa sprzedaży nieruchomości nie zastąpi aktu notarialnego. Nie wystarczy również notarialne poświadczenie podpisów stron.
Akt notarialny pojawia się także przy innych czynnościach uregulowanych w Kodeksie cywilnym. Przykładem jest umowa zobowiązująca do przeniesienia użytkowania wieczystego, do której stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Szczególnej formy wymaga również ustanowienie użytkowania na nieruchomości w zakresie oświadczenia właściciela.
Kolejnym przykładem istotnym egzaminacyjnie jest umowa o dział spadku, gdy do spadku należy nieruchomość. Kodeks cywilny przewiduje w takim przypadku formę aktu notarialnego. Podobne znaczenie ma forma przy umowie o zrzeczenie się dziedziczenia, która również powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Nie należy jednak budować zasady, że każda czynność związana z nieruchomością wymaga aktu notarialnego. Na egzaminie takie uproszczenie może prowadzić do błędnej odpowiedzi. Zawsze trzeba ustalić, jaką czynność strony rzeczywiście dokonują i czego wymaga dla niej konkretny przepis.
Kiedy wystarczy podpis notarialnie poświadczony?
Forma pisemna z podpisem notarialnie poświadczonym występuje w innych sytuacjach niż akt notarialny. Dobrym przykładem jest zbycie lub wydzierżawienie przedsiębiorstwa albo ustanowienie na nim użytkowania. Art. 75¹ Kodeksu cywilnego przewiduje dla takich czynności formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Ten przykład bardzo dobrze pokazuje, dlaczego podczas przygotowań do egzaminu na aplikację notarialną warto uczyć się dokładnego brzmienia przepisów. Sam fakt, że czynność ma duże znaczenie gospodarcze i dotyczy przedsiębiorstwa, nie oznacza jeszcze obowiązku sporządzenia aktu notarialnego.
Jednocześnie trzeba uważać na dodatkowe okoliczności. Jeżeli w skład przedsiębiorstwa wchodzi nieruchomość, zastosowanie znajdują również przepisy dotyczące formy czynności prawnych odnoszących się do nieruchomości. Stan faktyczny w pytaniu może więc zawierać element, który zmienia ocenę wymaganej formy.
Innym ważnym przykładem jest zbycie udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Kodeks spółek handlowych przewiduje dla zbycia udziału, jego części lub ułamkowej części oraz dla zastawienia udziału formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi, z uwzględnieniem szczególnych regulacji dotyczących spółki utworzonej przy wykorzystaniu wzorca umowy (AKTY PRAWNE – aplikacja).
To właśnie takie przykłady mogą być szczególnie użyteczne podczas nauki. Kandydat nie powinien kojarzyć udziału notariusza wyłącznie z aktem notarialnym. Notarialne poświadczenie podpisu jest odrębną czynnością notarialną i może stanowić element wymaganej przez ustawę formy czynności prawnej.
Niezachowanie właściwej formy może całkowicie zmienić skutek czynności
Przy pytaniach egzaminacyjnych nie wystarczy ustalić, jaka forma została przewidziana. Trzeba jeszcze sprawdzić, jakie znaczenie ustawodawca nadał jej niezachowaniu.
Kodeks cywilny rozróżnia różne konsekwencje zastrzeżenia formy szczególnej. Zgodnie z art. 73 KC, jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną niż forma pisemna, dokumentowa albo elektroniczna, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Wyjątek występuje wtedy, gdy zachowanie formy szczególnej zostało zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.
Ma to podstawowe znaczenie przy akcie notarialnym. Jeżeli ustawa zastrzega tę formę pod rygorem nieważności, strony nie mogą zastąpić jej formą, którą uznają za wystarczająco „oficjalną”. Dokument z podpisami notarialnie poświadczonymi nadal nie jest aktem notarialnym.
W pytaniu testowym mogą więc pojawić się trzy elementy: rodzaj czynności, zastosowana forma oraz konsekwencja jej niezachowania. Prawidłowe rozwiązanie wymaga połączenia ich ze sobą.
Trzeba także pamiętać, że forma szczególna może wynikać nie tylko z ustawy, lecz również z wcześniejszej umowy stron. Wtedy konieczne jest odrębne sprawdzenie skutków takiego zastrzeżenia. Na egzaminie szczególnie niebezpieczne są odpowiedzi formułujące jedną uniwersalną zasadę dla wszystkich przypadków niezachowania formy.
Umowa przedwstępna dobrze pokazuje znaczenie właściwej formy
Bardzo dobrym przykładem pozwalającym zrozumieć znaczenie formy jest umowa przedwstępna. Jej analiza pokazuje, że pytanie „czy umowa jest ważna?” nie zawsze wyczerpuje problem (SEGREGATOR AKTÓW PRAWNYCH).
Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego skutki umowy przedwstępnej zależą między innymi od tego, czy spełnia ona wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymagania dotyczące formy. Jeżeli warunki te są spełnione, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Wyobraźmy sobie umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży nieruchomości. Sam fakt, że nie została zawarta w formie aktu notarialnego, nie powinien automatycznie prowadzić do odpowiedzi, że nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Znaczenie ma to, jakiego roszczenia strona zamierza dochodzić.
To typowy przykład problemu, w którym mechaniczne zapamiętanie hasła „nieruchomość = akt notarialny” może okazać się niewystarczające. Egzamin wstępny na aplikację notarialną sprawdza znajomość przepisów, dlatego szczegóły dotyczące skutków zachowania albo niezachowania określonej formy mogą przesądzać o wyborze odpowiedzi.
Jak rozpoznać właściwą formę w pytaniu na aplikację notarialną?
Najbezpieczniej rozpocząć od dokładnego ustalenia rodzaju czynności prawnej. Nie należy kierować się wyłącznie jej przedmiotem. Informacja, że w stanie faktycznym występuje nieruchomość, przedsiębiorstwo, udział w spółce czy spadek, jest ważna, ale dopiero rodzaj dokonywanej czynności pozwala znaleźć właściwy przepis.
Następnie trzeba zwrócić uwagę na dokładne określenie formy. „Forma aktu notarialnego” oraz „forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi” nie są różnymi sposobami opisania tego samego wymagania.
Warto również odróżniać poświadczenie podpisu od innych czynności dokonywanych przez notariusza. Prawo o notariacie przewiduje między innymi sporządzanie aktów notarialnych oraz dokonywanie poświadczeń. Już sama systematyka czynności notarialnych pokazuje, że są to odrębne kategorie.
Na egzaminie trzeba też uważać na sformułowania sugerujące, że forma bardziej sformalizowana jest zawsze ustawowo wymagana. W praktyce strony mogą zdecydować się na akt notarialny także w sytuacji, w której ustawa nie nakłada takiego obowiązku. Jest to jednak czymś innym niż pytanie o minimalną formę wymaganą przez przepisy (SEGREGATOR na EGZAMIN PRAWNICZY – zadania egzaminacyjne (kazusy) i odpowiedzi).
Dlatego podczas rozwiązywania testu warto czytać pytanie dosłownie. Jeżeli autor pyta, w jakiej formie „powinna” albo „musi” zostać dokonana określona czynność, należy odtworzyć wymaganie wynikające z właściwego przepisu, a nie wybierać formę, która intuicyjnie wydaje się najbezpieczniejsza.
Akt notarialny czy poświadczenie podpisu? Różnic najlepiej uczyć się na konkretnych czynnościach
Przygotowując się do egzaminu wstępnego na aplikację notarialną, warto zestawiać ze sobą czynności wymagające różnych form. Sprzedaż nieruchomości można porównać ze zbyciem udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, a zbycie przedsiębiorstwa z działem spadku obejmującym nieruchomość. Dzięki temu forma przestaje być oderwanym przepisem i zaczyna kojarzyć się z konkretną konstrukcją prawną.
Takie porównywanie pomaga również wychwycić pytania, w których zmiana jednego elementu stanu faktycznego prowadzi do innej odpowiedzi. W jednym przypadku wystarczy dokument z podpisami notarialnie poświadczonymi, w innym konieczny będzie akt notarialny, a jeszcze w innym szczególna forma będzie wpływała przede wszystkim na możliwość dochodzenia określonego roszczenia.
Najważniejsze jest więc zapamiętanie, że udział notariusza nie przesądza jeszcze o formie aktu notarialnego. Akt notarialny a podpis notarialnie poświadczony to dwie odrębne konstrukcje, których nie wolno utożsamiać (Egzamin aplikacja notarialna).
Na egzaminie na aplikację notarialną prawidłowa odpowiedź może zależeć od jednego sformułowania zawartego w przepisie. Dlatego zamiast uczyć się ogólnej zasady, że dana czynność „wymaga notariusza”, lepiej zapamiętać dokładnie, jakiej formy wymaga ustawodawca i jakie skutki wiążą się z jej niezachowaniem. To właśnie takie różnice pozwalają sprawniej rozwiązywać pytania testowe i ograniczyć błędy wynikające z pozornie podobnych pojęć.
